Dalam kajian hukum beberapa kasus sampai pada tahapan perkara yang masuk ke Kantor Firma Hukum Kami, menunjukkan maraknya penipuan mengatas namakan PPJB/ IJB yang dikeluarkan oleh Pihak PPAT.
Masyarakat sangat mudah tergiur membeli tanah kaveling dengan harga yang relatif murah namun potensi tertipu sangatlah besar. Artikel ini secara khusus membahas, apakah PPAT berwenang menerbitkan Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB/IJB) atas pembelian tanah kaveling, bagaimana dengan keabsahannya, siapa yang bertanggung jawab jika isi dalam PPJB/IJB ada pengingkaran, apakah pihak PPAT dalam dituntut secara pidana/ keperdataan dalam hal pemenuhan ganti kerugian.
Masyarakat calon pembeli tanah kaveling umumnya tergiur dengan harga tanah yang murah, lokasinya mudah dijangkau dari segala arah, akses jalannya sudah terpenuhi dengan baik, dijanjikan pemecahan Sertifikat Hak Milik (SHM spliet) yang mudah, sudah banyaknya pembeli tanah kaveling tersebut sampai pada tingkatan tergiurnya janji-janji surga harga tanah di area tersebut akan meningkat berkali-kali lipat.
Tanpa memikirkan aspek keabsahan, legalitas, perizinan sampai pada akhirnya ia akan menjadi pemilik sah atas tanah tersebut.
Calon Pembeli pada umumnya tidak memperhatikan, bagaimana rumitnya jika pada akhirnya ia tidak mendapatkan SHM atas namanya, bagaimana rumitnya jika ia mendapati perkara gugatan dari pemilik asal tanah tersebut kepada pihak developer dikarenakan pembayarannya belum diselesaikan sesuai dengan aturan yang berlaku.
Bagaimana rumitnya menghadapi tuntutan ahli waris dikarenakan salah satu ahli waris tidak diikut sertakan dalam jual beli tersebut, bagaimana rumitnya proses balik nama sedangkan pihak developer belum mengajukan permohonan spliet SHM (bahkan dalam beberapa kasus ditemukan SHM masih atas nama pemilik asal), developernya saat ini sedang menjalani hukuman pidana.
- PPAT Pihak Harus Diikutkan sebagai Pihak Yang Membantu Kejahatan
PPAT hanya dibenarkan menerbitkan PPJB terkait pembelian perumahan bukan tanah kaveling, aturan ini tertuang secara tegas di UU No 1/ 2011 Pasal 42 Ayat (1) Jo PP No 14 Tahun 2016 sebagaimana telah diubah dengan PP No 12 Tahun 2021 Pasal 22 Ayat (2) Tentang Penyelenggaraan Perumahan Dan Kawasan Permukiman yang berbunyi sebagai berikut :
(1) Rumah tunggal dan/atau Rumah deret yang masih dalam tahap proses pembangunan perumahan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian atas:
- status kepemilikan tanah; b. hal yang diperjanjikan; c. kepemilikan izin mendirikan bangunan induk; d. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum; dan d. keterbangunan perumahan paling sedikit 20% (20 puluh persen).
Hal ini pun diperkuat lagi dengan Permen PUPR No 11/PRT/M/2019 Pasal 4 Ayat (1), yang pada intinya menyatakan PPJB tidak mengatur dalam hal Penjualan Tanah Kaveling.
Terkait poin status kepemilikan tanah, ini dibuktikan dengan nama pelaku pembangunan atau atas nama pihak yang bekerjasama dengan pelaku pembangunan (developer).
- Pembuktian Pidana Keterlibatan PPAT dan Para Pihak dalam Membantu Kejahatan
Dalam tahap penyelidikan maupun penyidikan Polri tentunya dapat memanggil dan memeriksa oknum PPAT, Pengusaha Developer sampai pada Pihak Yang Diajak Kerjasama (Pemilik Tanah Asal) yang menjadi Terlapor dalam perkara a quo, seharusnya sangatlah mudah untuk menentukan niat jahat (mens rea), keterlibatan, peranan masing-masing, siapa yang mendapatkan keuntungan dan siapa yang dirugikan para pelaku kejahatan dalam perkara perumahan.
Menurut hasil kajian di Kantor Hukum Kami, sebagian besar menyatakan ia tergiur membeli tanah kaveling selain alasan diatas juga dengan diajaknya atau penanda tanganannya di Kantor Notaris/ PPAT.
Oknum PPAT tersebut pastinya berkilah jika penanda tangannya tidak melibatkan dirinya, ia pastinya mengelak jika yang membuat draf PPJB tersebut bukan atas inisiatif dirinya maupun stafnya. Kebetulan ia hanya melakukan waarmerking/ pencatatan pendaftaran di Kantornya.
Menurut UU No 30/2004 sebagaimana diubah dengan UU No 2/2014 tentang Jabatan Notaris (UUJN), Prinsip kehati-hatian adalah salah satu asas terpenting yang wajib diterapkan atau dilaksanakan oleh notaris dalam menjalankan jabatannya.
Notaris adalah jabatan kepercayaan yang terhormat (officium nobile) dan dalam menjalankan jabatannya dituntut untuk saksama atau berhati-hati yang semuanya itu diatur dalam UUJN dan Kode Etik Notaris, dalam arti harus selalu konsisten dalam melaksanakan peraturan perundang-undangan di bidang kenotariatan berdasarkan profesionalisme dan itikad baik.
Bagaimana mungkin kantornya bisa dijadikan tempat penipuan, dibubuhkan tanda tangannya sampai ter-stempel atas nama kantornya (waarmerking), yang pada akhirnya timbul permasalahan pidana ia tidak ditarik sebagai para pihak yang bermasalah baik secara pidana maupun keperdataan.
Hal ini dialami oleh Penulis (dalam kapasitas pendampingan perkara), dengan mengadukan permasalahan ini untuk memenuhi kewajiban sebagaimana amanah UUJN dengan membawa persoalan ini ke Majelis Kehormatan Daerah (MKD) Kabupaten Mojokerto.
Namun kesimpulannya hanya diberikan secara lisan oleh MKD tanpa mau memberikan keputusan yang tegas (tertulis) terkait Sidang Kode Etik yang kami adukan atas dugaan pelanggaran yang dilakukan oleh salah satu Oknum PPAT di Kab. Mojokerto.
Problem hukum selanjutnya sering pula kita temukan penandatanganan dan pembacaan akta autentik tidak dihadapan para pihak, sebagai contoh kasus akad kredit perbankan (baik konvensional maupun leasing), debitur maupun kreditur tidak dijelaskan masing-masing hak maupun kewajibannya. Padahal hal ini tentunya melanggar prinsip-prinsip pembuatan akta autentik sesuai yang diatur dalam Pasal 16 Ayat (1) penjelasan Pasal 16 ayat (1) huruf m.
“Notaris harus hadir secara fisik dan menandatangani akta di hadapan penghadap dan saksi”. Hal ini berarti Notaris dalam menjalankan jabatannya wajib membacakan akta terlebih dahulu kepada para pihak sebelum akta itu ditandatangani di hadapan penghadap, saksi, dan notaris.
Kewajiban pembacaan akta dipertegas kembali di dalam pasal 44 ayat (1) UUJN yang menyatakan bahwa “segera setelah akta dibacakan, akta tersebut ditandatangani oleh setiap penghadap, saksi, dan notaris, kecuali ada penghadap yang tidak membubuhkan tanda tangan dengan menyebutkan alasannya. Kata “segera setelah akta dibacakan” di dalam pasal ini merujuk bahwa notaris memang berkewajiban membacakan akta kepada para pihak sebelum akta itu ditandatangani.
Perbuatan demikian jelas secara nyata, dapat dikategorikan kriminal dan secara sengaja membuat akta palsu (263 KUHP), karena tidak sesuai dengan apa yang diterangkan di dalam isi akta tersebut.
Hal ini tentunya pula Notaris juga dapat ditarik menjadi Para Pihak dalam Gugatan Perdata, untuk mengganti kerugian atas tindakannya. Pasal 44 Ayat (5). Pelanggaran terhadap ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (1), ayat (2), ayat (3), dan ayat (4) mengakibatkan suatu Akta hanya mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta di bawah tangan dan dapat menjadi alasan bagi pihak yang menderita kerugian untuk menuntut penggantian biaya, ganti rugi, dan bunga kepada Notaris.
- Perizinan Menjadi Pengusaha Perumahan
Sudah lazim terjadi, status tanah belum atas nama Pengembang atau tidak disertai bukti kerjasama pembangunan perumahan namun bidang tanah tersebut sudah dijual kepada masyarakat umum.
Delik ini merupakan delik biasa, bukan delik pengaduan sehingga tidak perlu adanya pelaporan korban baru polisi bisa bertindak.
Polisi atau bahkan Pol PP seharusnya lebih getol meningkatkan operasi atau dalam bentuk pencegahan jika di daerahnya ada yang membuka lahan untuk dikaveling sebelum menimbulkan korban-korban yang jauh lebih banyak. Lebih baik mencegah daripada terlanjur, dengan langkah setiap Polsek/ Pol PP mendata di kecamatannya masing-masing apakah ada pengusaha developer yang membuka lahan sudah sesuai dengan peraturan maupun perizinan yang berlaku.
Penjualan terhadap tanah kaveling tentunya dilarang oleh UU No 1/2011, hal ini untuk mencegah timbulnya modus-modus kejahatan yang marak terjadi. Pasal 146 Ayat (1) jo Pasal 162 Ayat (1 dan 2). Ancaman hukumannya denda sampai Rp 5.000.000.000,- selain itu dapat dipidana paling lama 5 tahun penjara.
Selain itu pejabat yang berwenang dilarang mengeluarkan perizinan jika tidak sesuai dengan rencana tata ruang maupun fungsinya bahkan tidak mengindahkan lokasi tersebut membahayakan bagi barang maupun orang.
Contoh yang marak terjadi, pembangunan di area kawasan lahan sawah dilindungi (LSD), pejabat perizinan tentunya paham betul lokasi tersebut tidak sesuai dengan peruntukan, dalam hal lokasi membahayakan dalam penjelasan Pasal 140 UU a quo dijelaskan termasuk saluran tegangan tinggi (SUTET), Daerah Sempadan Sungai (DSS), Daerah Rawan Bencana, Daerah kawasan khusus seperti Kawasan Militer.
Pejabat yang mengeluarkan perizinan tersebut, seharusnya juga perlu diusut secara tuntas, karena ancaman pidananya juga tegas disebutkan “dipidana penjara paling lama 5 (lima) tahun atau denda paling banyak Rp 5.000.000.000,- (lima) milyar rupiah. Pasal 158 jo 141 UU No 1/2011. Jika mengeluarkan perizinan rumah, perumahan dan atau permukiman yang tidak sesuai dengan fungsi dan pemanfaatan ruang.
Kesimpulan
PPAT tidak berwenang menerbitkan PPJB dalam penjualan tanah kaveling, dapat ditarik menjadi Terlapor (Pidana) atau menjadi Tergugat (Perdata) dalam pembuatan PPJB yang menimbulkan kerugian bagi korban kejahatan sesuai yang diatur dalam KUHP maupun UU No 1/2011 beserta aturan turunannya, bahwa penjualan tanah kaveling dilarang dilakukan oleh pengusaha perumahan kecuali dalam krisis moneter dan telah membangun sekurang-kurangnya 25 % dari rencana pembangunan perumahan dan Pejabat yang mengeluarkan perizinan pendirian perumahan namun tidak sesuai fungsi maupun peruntukan dapat dipidana baik denda maupun kurungan penjara.
*Pendiri Kantor Firma Hukum H Rif’an Hanum dan Nawacita dan saat ini sedang menyelesaikan Studi Doktor Ilmu Hukum di Universitas 17 Agustus 1945 Surabaya
Editor : Imron Arlado